Вторичное жильё
в Екатеринбурге
Готовая квартира, в которую можно въехать сразу. Но в отличие от новостройки у неё есть прошлое — и именно оно определяет, будет сделка безопасной или обернётся судом через год. Проверяем объект, одобряем ипотеку, подготавливаем и проводим сделку до регистрации права.
В новостройке продавец один — застройщик, деньги защищены эскроу-счётом по 214-ФЗ, а у квартиры нет истории. На вторичном рынке всё наоборот: продавец — обычный человек, эскроу нет, а у квартиры может быть десяток прежних владельцев, наследники, бывшие супруги и прописанные, о которых не знает даже сам продавец. Здесь безопасность сделки создаётся не законом, а проверкой.
Что проверяем в квартире
Проверка — та часть работы, которую клиент не видит и которая определяет всё остальное. Ниже основные направления. Продавец о части этих обстоятельств может не знать сам — не по злому умыслу, а просто потому, что не сталкивался.
- История переходов права — кто владел квартирой и на каком основании Смотрим всю цепочку, а не только последнего собственника.
- Обременения и аресты — залоги, запреты на регистрационные действия, судебные притязания
- Права третьих лиц — прописанные, в том числе временно снятые с учёта, отказавшиеся от приватизации, наследники
- Семейное положение продавца — согласие супруга, брачный договор, раздел имущества при разводе
- Несовершеннолетние собственники — разрешение органов опеки, соблюдение их прав
- Материнский капитал — выделены ли доли детям, если он использовался при покупке Одно из самых частых оснований для оспаривания сделки годы спустя.
- Дееспособность и банкротство продавца — судебные дела, исполнительные производства, процедуры банкротства
- Перепланировки — узаконены ли, соответствует ли планировка техническому паспорту
- Задолженности — коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт
Она входит в согласование объекта и не оплачивается отдельно. В нужных случаях проверяем и документы по предыдущему продавцу — когда квартира перешла к текущему владельцу недавно или по основанию, которое может быть оспорено.
Ипотека на вторичное жильё
Главное, что нужно понимать заранее: семейной ипотеки под 6% здесь нет — она действует только на новостройки. При этом военная ипотека и материнский капитал на вторичном рынке работают. Первоначальный взнос такой же, как по новостройке. Если квартира выбрана, вся сделка от одобрения до ключей занимает около двух недель.
| Параметр | Новостройка | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Льготные программы | Семейная 6%, IT | Семейной нет. Военная ипотека и материнский капитал работают |
| Защита денег | Эскроу-счёт по 214-ФЗ | Сервис безопасных расчётов банка |
| Оценка объекта | Обычно не требуется | Обязательна, кроме отдельных случаев |
| Проверка объекта | Проверяется застройщик | Проверяется история квартиры и продавец |
| Когда въехать | После сдачи дома | Сразу после регистрации права |
| Первоначальный взнос | от 20% | 20% |
| Срок сделки | В течение 3 дней после одобрения | Около двух недель после одобрения |
| Титульное страхование | Обычно не нужно | Требуют не все банки, обычно на первые три года |
Ветхое и аварийное жильё. Это основное ограничение — с перепланировками банки, как правило, пропускают. Отдельная история — доли и комнаты: их кредитуют не все банки и на других условиях. Проверяем это до того, как вы внесёте аванс, а не после одобрения.
Как проходит сделка
На вторичном рынке участников больше, чем кажется: покупатель, продавец, банк, оценщик, страховая, иногда опека и нотариус. Сделка держится на том, чтобы все они оказались готовы в одну дату и с правильными документами.
- Одобрение ипотеки — до выбора квартиры, чтобы искать в рамках реальной суммы
- Проверка выбранного объекта — до внесения любых денег
- Аванс — фиксация договорённости с продавцом Если сделка отменяется, аванс возвращается покупателю.
- Оценка объекта — заказывается для банка, оплачивает покупатель Квартира — 3 000–3 500 ₽, дом с земельным участком — 8 000–10 000 ₽. Готовность 2–3 дня. В отдельных случаях банк оценку не требует.
- Согласование объекта банком — банк проверяет квартиру со своей стороны
- Сделка — кредитный договор, договор купли-продажи, страхование
- Расчёты — через сервис безопасных расчётов банка Продавец получает деньги после государственной регистрации права.
- Регистрация права — электронно из банка
- Передача квартиры — акт приёма-передачи, ключи, счётчики
Между подписанием договора и появлением записи в реестре проходит время. Если отдать деньги до регистрации, а она по какой-то причине не пройдёт, покупатель остаётся без денег и без квартиры. Сервис безопасных расчётов банка решает это: продавец получает средства только после того, как право перешло к вам. Схемы, где предлагают заплатить раньше, — повод остановиться и позвонить нам.
Если квартира выбрана, то от одобрения ипотеки до получения ключей на вторичном рынке проходит около двух недель. Большая часть этого срока — согласование объекта банком и подготовка к сделке, а не ожидание чего-либо.
Альтернативные сделки
Самый частый случай на вторичном рынке: чтобы купить новую квартиру, надо продать текущую. Две сделки становятся одной, и обе должны сойтись в один день — иначе вы либо остаётесь без жилья, либо теряете найденный вариант.
Здесь добавляется то, чего нет в обычной покупке: одновременный поиск покупателя на вашу квартиру и продавца новой, согласование сроков между всеми сторонами, расчёты, в которых участвуют несколько банков. Цепочка может доходить до трёх-четырёх квартир, и любое звено способно её обрушить.
Пожилой продавец, несовершеннолетние собственники, доли — такие сделки мы ведём, но они требуют дополнительных документов и большего внимания на проверке. Это как раз тот случай, когда самостоятельная покупка превращается в лотерею.
Квартира может выглядеть идеально
и при этом быть проблемной
Свежий ремонт и приятный продавец ничего не говорят о том, что происходило с квартирой раньше. Проверим историю объекта до того, как вы внесёте аванс, — и скажем прямо, стоит ли с ней связываться.
Расскажите, что планируете
Дарья перезвонит в течение 30 минут с 9:00 до 21:00, уточнит вашу ситуацию и скажет, с чего начать. Разговор ни к чему вас не обязывает.
Заявка принята
Дарья свяжется с вами по телефону.