Коммерческая ипотека
в Екатеринбурге
Помещение под магазин, офис, склад или производство — в ипотеку, на ИП, на компанию или на себя как на физлицо. Подберём банк, подготовим заявку и проведём сделку от первого расчёта до регистрации права.
В жилье половину результата определяет попадание в льготную программу: семейная под 6% решает почти всё. В коммерческой ипотеке льготных программ нет. Ставка, взнос и сумма зависят только от того, как подготовлена заявка, какой банк выбран и как построена сделка. Разница между «пошёл сам» и «пошёл подготовленным» здесь измеряется процентными пунктами и миллионами рублей.
Что можно купить
Год постройки, наличие коммуникаций, отсутствие обременений, регистрацию права за продавцом, кадастровый паспорт. Здания старше тридцати и особенно пятидесяти лет проходят дополнительные проверки. Недостроенное или аварийное здание в ипотеку не оформляется. В залог идёт не только помещение, но и земля под ним.
Кто может взять
Заёмщиком может быть и человек, и бизнес. От этого зависит и пакет документов, и ставка, и то, что именно банк будет проверять. Выбор оформления — часть стратегии, и его стоит обсуждать до подачи, а не после.
| Заёмщик | Что требуется | Что смотрит банк |
|---|---|---|
| Физическое лицо | Возраст от 18 лет, подтверждённый доход, положительная кредитная история | Платёжеспособность, кредитную нагрузку, кредитную историю и остальные пункты — как в обычной ипотеке |
| ИП | Свидетельство о регистрации, деятельность от 12 месяцев (часть банков — от 6–9), налоговые декларации за последний отчётный период, выписки по расчётному счёту за 6–12 месяцев, справка об отсутствии задолженности по налогам | Реальные обороты и их стабильность, налоговую дисциплину, кредитную историю и наличие просрочек, закрытые банкротства и исполнительные производства, общую кредитную нагрузку. Если расчётного счёта нет — могут смотреть обороты по личным картам |
| ООО | Учредительные документы и устав, регистрация от 12 месяцев, бухгалтерская отчётность, выписки по расчётным счетам за год, налоговые декларации, сведения о собственниках и долях | Устойчивость и масштаб бизнеса, реальные обороты, собственный капитал, отсутствие налоговых задолженностей, кредитную историю компании и её собственников. Часто требует поручительства собственников либо дополнительного залога активов |
| Учредитель ООО | Доля от 1 до 50%, компания существует больше года, обороты за последние 6 месяцев, личные документы и подтверждение дохода | Рассматривается как физлицо, но с учётом оборотов и устойчивости компании |
Первое: самозанятые оформить бизнес-ипотеку не могут — по закону они остаются физическими лицами, и путь у них только через обычную ипотеку на физлицо. Второе: часть банков требует, чтобы бизнес самозанятого вёлся не дальше ста километров от города присутствия банка. Оба момента выясняются заранее, до того как вы выбрали объект и потратили время.
Условия рынка
Цифры ниже — рамки рынка, а не ваше предложение. Конкретные условия зависят от банка, объекта, формы оформления и вашей ситуации. Именно поэтому мы считаем несколько вариантов, а не берём первый попавшийся.
| Параметр | Диапазон | Комментарий |
|---|---|---|
| Ставка | 16–26% | Зависит от банка, профиля заёмщика и структуры сделки |
| Первоначальный взнос | от 20% | Чаще 30%, отдельные банки требуют 40–50% |
| Срок | до 30 лет | Большинство банков снижает до 25 лет, практический потолок часто 10–15 |
| Сумма | до 100 млн ₽ | Типовые лимиты 20–30 млн, крупные суммы — по отдельному решению |
| Залог | Объект, помещение и земля | Земельный участок под зданием уходит в залог вместе с объектом |
Скидка за подачу онлайн. Скидка, если объект принадлежит партнёру банка. Отдельная опция — выкуп пониженной ставки единовременным платежом, до нескольких процентных пунктов, на часть срока или на весь. Эти механизмы есть не у всех банков и не афишируются в рекламе. Мы считаем, что из них выгодно именно в вашем случае, а что окажется дороже самой скидки.
Чем отличается от жилищной ипотеки
| Параметр | Жильё | Коммерция |
|---|---|---|
| Льготные программы | Семейная, IT | Нет |
| Ставка | 6% по семейной, 17–21% рыночная | 16–26% |
| Первый взнос | от 20% | от 20%, чаще 30% |
| Срок | до 30 лет | до 30 лет, на практике меньше |
| Залог | Жилой объект | Коммерческий объект (отдельно стоящее здание) вместе с землёй |
| Проверяют | Заёмщика | Заёмщика, его бизнес и учредителей |
Что делаем мы
Механика та же, что в жилищной ипотеке: смотрим на вас глазами банка до подачи, выбираем банк и программу под вашу ситуацию, готовим заявку и ведём сделку. Разница в том, что здесь под проверку попадает ещё бизнес и учредители, а выбор формы оформления и стратегия подачи влияют на условия.
- Разбираем, как выгоднее оформить — на физлицо, ИП или компанию От этого зависят ставка, пакет документов и глубина проверки.
- Проверяем вас и бизнес до банка Обороты, налоговая дисциплина, кредитная нагрузка, кредитная история и служба безопасности. Находим то, что помешает, пока это ещё можно поправить.
- Подбираем банк под ваш профиль У банков разные требования к сроку деятельности, оборотам и типу объекта. Один откажет, другой одобрит — вопрос в том, куда идти.
- Считаем варианты со скидками и комиссией за снижение ставки Сравниваем, что дешевле: полная ставка, снижение за партнёрство или комиссия за снижение ставки.
- Проверяем объект до сделки Обременения, документы продавца, земельный участок, возраст здания — всё, из-за чего банк может развернуть на финише.
- Ведём сделку, проверяем и согласовываем всех участников под ключ Банк, продавец, оценщик, страховая, заёмщик — полная координация при проведении сделки.
Коммерческая ипотека — продукт менее массовый, чем жилищная, и именно поэтому в нём проще переплатить. Условия у банков расходятся сильнее, чем в жилье: один откажет по формальному признаку, другой по тому же профилю даст ставку на несколько пунктов ниже. Сравнивать это самостоятельно, обзванивая банки и проводя переговоры по очереди, — недели работы без гарантии результата.
Мы знаем, о чём спросить вас на первом разговоре, что банк проверит следующим шагом и где в вашей ситуации окажется слабое место. Дальше — подбор банка, выбор стратегии, подготовка заявки и сопровождение до регистрации права. Пятнадцать лет практики на кредитном рынке дают нам знание всех подводных камней банков и уверенность в реализации ваших потребностей.
Аренда дорожает каждый год.
Платёж по ипотеке закреплён договором на весь срок.
Арендная ставка пересматривается ежегодно и не спрашивает вашего согласия. Ипотечный платёж фиксируется в договоре, а помещение остаётся вам. Посчитаем на ваших цифрах, в какой момент покупка обгоняет аренду — и обгоняет ли вообще.
Расскажите, что хотите купить
Дарья перезвонит в течение 30 минут с 9:00 до 21:00, уточнит параметры объекта, вашей ситуации и скажет, на что реально рассчитывать. Разговор ни к чему вас не обязывает.
Заявка принята
Дарья свяжется с вами по телефону.